深度｜“住房饥饿游戏”使越来越多的加州人买不起房

在看了30多套房子并在至少十几套房子上出价后，阿利索维耶霍（Aliso Viejo）的租房者贝丝和大卫·冯桑兹（Beth and David Von Sands）放弃了他们在南加州买房的想法。

39岁的贝丝·冯·桑兹（Beth Von Sands）是两个孩子的母亲，她说：“我们买不起这里的的房子，这太贵了。”

因此，这对夫妇决定离开加州，转而在亚利桑那州的吉尔伯特（Gilbert）花了55万5千美元买下一套三居室的房子，里面有一个大书房，一个“巨大的游泳池 ”和好学校。在阿利索维耶霍，类似的房子可能要花100万美元甚至更多。由于他们都在家里远程办工，他们可以轻松地搬到外州生活。

“我们的新房子很漂亮，”冯·桑兹说：“房子预计在7月6日完成交易，里面有我们想要的所有东西。”

随着房价每周攀升近2000美元，近年来，数以万计的南加州购房者们被踢出了购房市场。

随着创纪录的低住房抵押贷款利率和增加的市场购房需求，加上全现金购房投资者和低迷的房屋建造状况，这些因素合力推高了房屋市价，并且让房屋价格的上涨幅度超过了人们的收入增长程度，让想要买房的人们不得不转向其他选择。

一些人打算继续租房，等待着经济学家们认为并不太可能发生的市场崩溃的到来。其他人则希望与自己的家庭成员或室友抱团，将资源集中到一起买房。而有些人，如冯·桑兹夫妇，正在搬离加州，利用更高的住房可负担性和远程工作机会来实现自己的购房梦。

可以肯定的是，在30年期抵押贷款利率以40年来最快的速度增长后，房地产市场在过去几个月已经放缓。

但在房价跌至历史最低水平之后，过去5年对购房者来说却尤为残酷。竞价大战成了常态，引发了一场被一些人比作“住房饥饿游戏（housing hunger games）”的购买狂潮。

加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）的数据显示，随着房屋价值的上升，从2017年到2022年，洛杉矶、橙县、河滨和圣贝纳迪诺四县被高价买走的户数量增加了13%。

在过去五年中，这一数字增加了近52.2万户，今年第一季度达到450万户。

加州房地产经纪人协会高级经济学家奥斯卡·魏（Oscar Wei）说:“与10年前相比，租房者进入这个市场更难了。房价上涨了，抵押贷款利率也提高了。”

知名个人理财网站Bankrate最近的一项研究发现，在美国50个都会区中，洛杉矶县和橙县的首次购房者市场表现最差。

该研究称：“根据人口普查局的数据，25岁至44岁的洛杉矶家庭收入中位数为80643美元，仅略高于匹兹堡。”然而，匹兹堡的房价是洛杉矶县—橙县市场的五分之一。

是什么在推动这些变化？

这一趋势背后有四个关键因素：

1.抵押贷款利率。虽然今年的利率在上升，但根据联邦住房抵押贷款公司房地美（Freddie Mac）的数据，过去10年的平均借贷成本低于4%。这使得人们的购房需求增加，以至于待售房屋的库存降至18年来的最低点。推高房价的竞标战也变得很普遍。

2.人口统计学。千禧一代正在进入经济学家所说的“购房黄金期（prime homebuying years）”，即他们结婚和成家的时候。全国房地产经纪人协会（ National Association of Realtors）的报告说，2021年，26到41岁的一代人占美国购房者的43%，在所有年龄组中占有最大的份额。婴儿潮时期的人占到了购房者的42%。

3.远程办公。疫情和远程办公刺激工薪族们搬到更加经济实惠的地区，以便有更多的空间用于家庭办公，这进一步促进了购房需求。

4.住宅建设。根据加州住房和社区发展部（California Housing and Community Development）的数据，在过去十年中，加州每年平均仅增加98,000套住房，而要想满足购房需求，平均每年需要新增180,000套住房，新增住房数量远低于实际需求。

因此，失控的房价远远超过了人们的收入增长。人口普查数据显示，在2012-2020年间，房价翻了一番，而南加州的家庭收入中位数仅增长了30到35%。

亨廷顿海滩（Huntington Beach）的租房者黛比·马库森（Debbie Marcusson）是加州州立大学（California State University）的技术培训主任。经过两年的储蓄，她在2016年开始研究买房，却发现自己当时的收入根本没法买房。在此后的6年里，橙县的房价中位数增加了67%，达到了120万美元，迅速超过了她的收入。

55岁的马库森说：“购房首付的数字在不断增加，这是一个无法解决的的问题。我有两个硕士学位，但仍然无法出人头地。”

经济学家说，住房崩溃的可能性不大

28岁的布兰妮·戴尔斯（Brittney Dales）一直与她的父母住在在圣贝纳迪诺（San Bernardino），为自己买房的首付款存钱。这位法律助理认为她需要三四年时间才能攒够买房的首付款，但随着房价的上涨，“这种想法慢慢消失了。”

在2019年，她开始看房，“我看过的一些房子刚刚超过了我的预算，”戴尔斯说：“一年后，它们比一年前的价格高出了10万美元甚至更多。所以，我觉得这些房子根本不在我的预算范围之内。”

戴尔斯说，要想买得起房，她只能寄希望于自己能拿到双倍工资，或期待房价至少下降20万美元。她补充说：“所以，像是找一个当室友或结婚显然会更加可行，但现在我只能在原地踏步。”

许多人说，最近的房租上涨促使他们决定买房。

46岁的丹尼尔·阿雷奥拉（Daniel Arreola）谈到他在圣迪马斯（San Dimas）租的两居室房子时说:“去年这里的房租已经涨了一次，我听说还要涨。我认为租金上涨会是未来的趋势，这就是促使我去研究买房的原因。”

然而，他并没有在找房子上面花费太多精力。他只能负担得起每月约2,500美元的房贷月供，“在这里我什么都买不到，”这位社交媒体经理（social media manager）说：“说实话，我在等待房市崩溃的到来。”

尽管面对新近上涨的抵押贷款利率，房屋销售已经放缓，但经济学家们说，房价不太可能崩溃。而且，即使房价真的下跌，也不会像大衰退那样。贷款标准已经收紧，房价不太可能急剧下降。

“（房价）不会下降20到30%，”加州房产经纪人协会的经济学家奥斯卡说：“你可能会看到房价回落至类似于2021年的价格水平。”

离开加州

梅丽莎·斯波尔（Melissa Spolar）有两个梦想——开办一个咖啡馆教会和拥有自己的房子。

但是为了买得起房子，这位兼职牧师将不得不搬到外州，或者与她的哥哥嫂嫂们一起买个房子。

29岁的斯波尔来自帕萨迪纳（Pasadena），她说：“在南加州，如果你是一个中等收入的单身人士，想要拥有一套房子简直就是白日做梦。我们说的是用我们三个人的收入来买一套待修的房子。所以，三份收入才能在这附近拥有房子。”

尽管斯波尔的父母有一份中等收入的工作——她的母亲是一名教师，她的父亲是一名建筑工人——他们仍然设法抚养6个孩子，并在一个体面的地区拥有一所大房子。

“想到我们大多数人都买不起房子，这简直太疯狂了。”斯波拉说。

35岁的雷克伍德（Lakewood）居民韦斯利·威尔逊（Wesley Wilson）对南加州的房屋市场感到非常失望，去年1月他在拉斯维加斯（Las Vegas）买了一套两居室的联排别墅（townhouse）。

买这套房只花了她25.8万美元，而洛杉矶县的康斗公寓（condo）的售价中位数则是72万美元。

“我最开始在南加州的大长滩地区（greater Long Beach area）找房。我甚至在沙漠里的棕榈泉（Palm Springs）一类的地区寻找房子，”这位软件工程师说：“我可能会找到一些我可以买的房子，但我也会变得很穷，我不想处于这种情况之下。”

与威尔逊一样，米歇维耶霍（Mission Viejo）的租户米格尔（Miguel）和劳拉·桑塔纳（Laura Santana）最终也选择了在拉斯维加斯买房。

这对夫妇从去年开始看房，因为他们居住的两居室公寓的租金在过去3年中已经上涨了600美元。他们看了一些房子，但它们似乎太 “贵了”。37岁的公共卫生工作者米格尔·桑塔纳说，他们夫妇看过的价格在45万至50万美元范围内的大多数房子都需要重新装修。

然后，这对夫妇在稍微休息了一下后转而看起了康斗公寓：“当我们重回市场看房的时候，我们看到公寓的价格已经和我们看过的独立房的价格一样了，”桑塔纳说：“南加州实在是太贵了。”

这对夫妇已经前往拉斯维加斯看过一次房子了，并打算尽快再去看第二次。桑塔纳说，他可以轻松地在公共卫生行业找一份新工作。他太太可以维持她目前的工作进行远程办公，每月需要回南加州两到3次。

人口学家说，负担不起的住房是洛杉矶和橙县从2020年7月到2021年7月流失近17.6万人的一个关键原因。美国人口普查数据显示，2019年离开加州的大多数洛杉矶县、橙县居民都搬到了拉斯维加斯（ Las Vegas）、凤凰城（Phoenix）和达拉斯—沃斯堡（Dallas-Fort Worth.）地区。

凤凰城地区是冯·桑德夫妇的首选购房地区，因为他们已经无法继续在阿利索维耶荷的两居室公寓住下去了。他们的儿子和女儿分别是10岁和8岁，孩子们需要有自己的卧室。贝丝·冯桑德说，自从他们10年前搬到那里后，他们的房租每年都会上涨100美元。

他们在2021年3月起开始看房，既看独立房也考虑联排别墅。但每当他们找到一个他们喜欢的地方时，“我们发现自己根本买不起”，她说。

然后，我丈夫说：“我们为什么不搬到亚利桑那州（Arizona）呢？”冯·桑德说。就像在南加州一样，他们在亚利桑那州的房子上也需要不断地出价，有一栋房子的价格比要价高出55,000美元。

“但是，他们的故事最终拥有了一个美好的结局。冯·桑德说：“我们最终买到了房子。现在，我们正在收房。几天后它就会属于我们了。”

作者系《橙县纪事报》资深住房政策及房地产领域记者。